定期借地権と所有権ではどこが違う？
●定期借地権は50年後に土地を地主に返す
定期借地権という制度を耳にしたことがあるかもしれません。これは土地を一定期間（50年間が通常）借りる権利のこと。マンションを買うときは土地の所有権と建物をセットで購入するケースが一般的ですが、土地は所有せずに定期借地権の分の対価だけ支払うタイプもあります。このタイプが定期借地権付きマンションです。
所有権との最大の違いは、定期借地権は50年後に土地を所有者（地主）に返さなければならないことです。居住者と地主が同意すれば再契約を結ぶことは可能ですが、原則は土地を更地の状態に戻して地主に返還することになります。そのため、建物の解体費用を50年間にわたって居住者が積み立てるケースもあります。
●土地代の負担が軽いが、地代を毎月支払う
定期借地権は所有権に比べて土地代の負担が軽くなるので、広さが同じなら所有権より安く買えたり、同じ価格でより広い住宅が買えたりします。建物は自分の所有なので、専有部分をリフォームすることは自由です。買うときに住宅ローンを借りたり、将来転売することも可能です。
土地に対する固定資産税は地主が納めるので、定期借地権では直接支払う必要はありません。ただし、借地なので地主に対して地代を毎月支払う必要があります。マンションの場合は管理費や修繕積立金を毎月支払うことになる点は所有権の場合と変わりません。
●定期借地権では古い建物の価値が下がりやすい？
定期借地権付きマンションは住める期間が50年間と決まっているので、建物が古くなると価値が急激に下がると言われています。例えば築30年以上になると住める期間が残り20年以内になってしまうので、その段階で中古で売っても売りにくいことが予測されるでしょう。売るよりもむしろ人に貸して賃料を得るほうが合理的かもしれません。
さらに残り期間が短くなると、「あと○年で取り壊すのだから」と考える住民が増え、適切な維持管理や修繕が難しくなると予測する意見もあります。そのため建物の老朽化が早まってますます価値が下がるのではないかというわけです。
●所有権なら50年より長く住むことも可能
所有権のマンションも建物は老朽化しますが、適切に維持管理すれば50年を超えて長く住むことも可能でしょう。最近のマンションは耐久性が高まっていると言われており、以前に比べて長持ちするケースが増えそうです。専有部分をリフォームしながら住めば、長期にわたって住み心地を維持することもできます。
「住むのは自分の代だけ」などと割り切って、少しでも軽い負担で広いマンションに住みたいといった場合は定期借地権付きマンションが適していると思われます。一方、子どもの代も見据えて長く住みたい場合や、数十年たっても資産としての価値を保ちたいケースなら所有権のマンションを選ぶといった考え方もありそうです。
